【質問】住宅取得資金の提供方法
息子夫婦がマンションの取得を検討しています。とはいえ、すべてを住宅ローンで賄うと月々の返済で日々の生活費が厳しくなるようです。妻とも相談し、息子にマンションの頭金を提供してはどうかということになりました。お尋ねしたいのは、資金の提供方法です。
贈与税率はかなり高いといわれ、ネットで調べたところ８００万円の贈与について１５０万円もの贈与税がかかるようです。それならば、貸付金として提供し、いわゆる出世払いで「ある時払いの催促なし」にしようという結論になったのですが、何か問題があるでしょうか。もし、出世払いよりもいい資金提供方法があるのならば教えてください。
【回答】出世払いは贈与と判断されます
「ある時払いの催促なし」いわゆる出世払いですが、租税実務上は贈与と判断される可能性が非常に高いです。実態が贈与とほとんど変わらないためです。それよりも、住宅取得資金を提供できて尚且つ贈与税がかからない仕組みが税法上設けられていますので、そちらをご活用ください。いずれの非課税規定を活用されるとしても、８００万円であれば贈与税は課税されません。
Ⅰ.直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税非課税規定
住宅取得を推進する時限的な措置として、一定の要件の下、平成三十三年十二月三十一日までに住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税が課されない規定です。
受贈者：１月１日現在２０歳以上で合計所得金額２０００万円以下の者
贈与者：受贈者の直系尊属
取得供用期限：金銭贈与を受けた翌年３月１５日までに新築等をして居住の用に供すること
非課税限度額：耐震等住宅･･･１２００万円まで、その他の住宅･･･７００万円まで(暦年課税制度の１１０万円控除を併用すると、実質的な限度額は１３１０万円､８１０万円)
家屋の要件：登記簿上の床面積が５０㎡以上２４０㎡未満で床面積の１／２以上が居住供用であること
暦年課税との関係：この規定の適用後も暦年課税制度を利用することが可能
尚、耐震等住宅とは表１のような住宅をいいます。
２.相続時精算課税贈与の住宅取得等資金
通常、相続時精算課税制度の適用を受けるには、贈与者が６０歳以上であることが要件ですが、住宅取得等資金のケースでは、贈与者に年齢制限は設けられていません。
受贈者：贈与者の子である推定相続人及び孫
贈与者：父母又は祖父母（住宅取得等資金のケースは年齢制限無し）
取得供用期限：金銭贈与を受けた翌年３月１５日までに新築等し居住の用に供すこと
非課税限度額：２５００万円
歴年課税との関係：いったん相続時精算課税制度の適用を受けると、通常の暦年課税制度へは戻れません。当然毎年の１１０万円基礎控除も適用できません
ご質問者のケースですと、１の直系尊属～非課税規定を活用されることがいいようにお見受けいたします。１と２、いずれの非課税規定の適用についても、贈与税確定申告をすることが必要ですので、身近な専門家或いは所轄税務署の担当部門に一度ご相談してみてください。
脚注
一本文は平成二十九年五月二十七日現在の税等々に規定に基づいて作成されています。
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表1 耐震等住宅 |
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①耐震等基準 |
断熱等性能等級4、又は１次エネルギー消費量等級４以上 |
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②耐震等級 |
構造躯体の倒壊等防止2以上、又は免震構築物 |
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③ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ |
高齢者等配慮対策等級3以上 |
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④証明書の発行 |
住宅性能証明書、建設住宅性能評価証の写し、他 |
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①、②、③のいずれかを満たし、④証明書の発行を受けること |
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